Jurnal Skripsi Tesis

BAB I

PENGANTAR

1.1      Latar Belakang

Secara fisik, kota berkembang dalam berbagai pola melalui perembetan wilayah perkotaan, maupun sebagai usaha pemekaran kota. Selain secara fisik, maka jumlah penduduk kotapun berkembang dari waktu ke waktu sebagai akibat adanya daya tarik yang menyebabkan orang berimigrasi untuk menetap maupun tinggal sementara waktu. Bertambahnya orang berimigrasi ke kota, menuntut tersedianya sarana dan prasarana permukiman, pendidikan, kesehatan dan prasarana sosial lainnya, sehingga dinamika perubahan fisik, sosial dan ekonomi kota akan selalu terjadi sesuai dengan tuntutan komunitasnya.

Membaiknya kondisi dan prospek perekonomian Indonesia saat ini berdampak pula pada pasar properti. Properti dipercaya masih mampu menghela napas ekonomi, buktinya di tengah krisis multidimensi seperti sekarang, banyak orang yang justru menangguk untung dari jual-beli properti (Kompas, 2003:33). Salah satu jenis properti yang sangat terasa peningkatan permintaannya adalah perumahan. Rumah merupakan salah satu jenis properti yang paling banyak ditransaksikan, baik dijual-belikan atau disewakan.

Pertumbuhan penduduk kota yang pesat ditambah masuknya para pendatang yang terlibat dalam aktivitas ekonomi dan bisnis di daerah Lombok Timur merupakan penyebab peningkatan permintaan tersebut. Tingginya nilai ekonomis tanah di kawasan kota menimbulkan kesadaran masyarakat akan investasi di sektor properti, terutama jenis properti perumahan, yang sangat menguntungkan.

Kebutuhan akan perumahan di kota-kota besar dewasa ini tidak hanya ditujukan untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal saja, melainkan telah menjadi alternatif investasi yang cukup menarik. Secara garis besar investasi dapat didefinisikan sebagai suatu tindakan untuk membelanjakan uang pada masa sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan suatu bentuk imbalan (uang atau barang) pada masa yang akan datang. Menurut Harjanto (2000:22-23), tanah dan bangunan merupakan salah satu bidang investasi yang paling populer dan investasi yang paling mantap saat ini karena cirinya yang dapat melawan inflasi. Dengan kata lain seorang investor yang menginvestasikan uangnya dalam bentuk tanah dan atau bangunan tidak perlu bimbang dengan keselamatan modalnya.

Dalam kondisi sekarang, peluang investasi dalam bentuk properti perumahan tetap memiliki tingkat pengembalian yang menguntungkan. Keuntungan tersebut dapat berupa penghasilan sewa dan apresiasi nilai rumah (capital gain). Dalam melakukan pengambilan keputusan investasi, investor sangat memperhatikan dua hal penting yaitu perolehan (return) dan resiko yang terdapat pada investasi tersebut, di mana kedua faktor tersebut tercermin dalam tingkat kapitalisasinya. Salah satu masalah yang dirasakan cukup pelik oleh para pihak yang berkepentingan dalam pasar sewa rumah adalah masalah penentuan harga (pricing), karena minimnya informasi pasar yang tersedia. Salah satu pendekatan yang dapat digunakan dalam penentuan harga sewa properti, dalam hal ini perumahan, adalah melalui penentuan tingkat kapitalisasi (capitalization rate).

Tingkat kapitalisasi adalah suatu besaran (rate) yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan yang dihasilkan suatu properti menjadi nilai properti tersebut (Appraisal Institute, 1993:48). Tingkat kapitalisasi merupakan rasio antara pendapatan bersih yang dihasilkan dari suatu properti dengan nilai propertinya. Dengan demikian apabila nilai pasar properti dan tingkat kapitalisasinya diketahui, nilai sewa properti yang wajar dapat ditentukan. Pengetahuan mengenai tingkat kapitalisasi properti akan sangat membantu dalam pengambilan keputusan investasi properti khususnya di sektor perumahan, karena perumahan merupakan jenis properti yang paling dominan dan paling sering ditransaksikan.

Dari uraian di atas maka permasalahan utama yang mendasari penelitian ini adalah sulitnya informasi mengenai tingkat kapitalisasi khususnya properti perumahan di daerah Kabupaten Lombok Timur. Penelitian ini akan menekankan pada bagaimana tingkat kapitalisasi nilai rumah dan analisis hubungan antara tingkat kapitalisasi dan faktor-faktor yang mempengaruhinya.

Penelitian ini akan menguji faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi nilai rumah dengan variabel bebas jarak ke pusat pemerintahan, luas bangunan, tempo sewa, fasilitas bangunan rumah dan motivasi pemilik terhadap  tingkat kapitalisasi. Variabel terikat adalah tingkat kapitalisasi  yaitu rasio antara pendapatan bersih operasional (sewa bersih) dengan nilai pasar (harga jual). Penelitian ini diharapkan dapat dipakai sebagai bahan pertimbangan di dalam pengambilan kebijakan investasi di daerah Kabupaten Lombok Timur.

1.2  Keaslian Penelitian

Secara umum penelitian mengenai tingkat kapitalisasi di bidang bisnis properti telah banyak dilakukan. Penelitian Mooney dkk. (1998) menyebutkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah tempo sewa (lease term), pilihan-pilihan dalam sewa, tahap penyewaan dan koefisien beta dari saham penyewa. Hasil penelitian tersebut menunjukkan bahwa 90% variabilitas nilai tingkat kapitalisasi keseluruhan dijelaskan oleh 3 variabel, yaitu tempo dan pilihan sewa, koefisien beta dari saham penyewa dan tahap pembayaran sewa yang terdapat dalam penyewaan.

Penelitian yang dilakukan Kelsall (1997) mengenai kajian tentang pembobotan tingkat kapitalisasi untuk pengenaan pajak properti dalam sebuah analisis kapitalisasi langsung (direct capitalization). Dalam penelitiannya disimpulkan bahwa analisis pembobotan tingkat kapitalisasi untuk pengenaan pajak properti yang berbasis sewa bersih adalah sesuai bila (1) sewa pasar (market rent) dari properti-properti pembanding adalah serupa dengan properti subyek (subject property) dalam hal pengeluaran operasionalnya; (2) tersedia informasi yang cukup untuk melakukan penyesuaian-penyesuaian (adjustments).

Sivitanides dan Sivitanido (1996) telah melakukan studi empiris untuk mengidentifikasi perbedaan tingkat kapitalisasi yang didasarkan pada transaksi properti pada properti perkantoran, gudang/pabrik, pertokoan dan apartemen selama periode 1986-1996 di Amerika Serikat (lihat Harjanto, 1999:24-25). Dalam hasil penelitian mereka menyatakan terdapat tiga jenis perberdaan tingkat kapitalisasi pada properti-properti yang diteliti, yaitu: (a) perbedaan pada komponen tetap (time invariand); (b) perbedaan kelangsungan dan kecepatan kecenderungan waktu (time trend) yang digunakan untuk penyesuaian akibat perubahan kondisi pasar; (c) perbedaan pola variasi intertemporal.

 Harjanto (1999) telah melakukan penelitian di Kota Malang tentang tingkat kapitalisasi sektor perumahan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata hitung tingkat kapitalisasi sektor perumahan adalah sebesar 5,33% dan menunjukkan keadaan yang sedikit heterogen dan cenderung progresif serta tidak terdistribusi secara normal. Melalui analisis regresi diperoleh hasil bahwa jarak ke pusat kota, tempo sewa, fasilitas bangunan dan motivasi pemilik berpengaruh signifikan melalui model estimasi Lin-Lin dengan daya jelas sebesar 49,01%. Keaslian penelitian ini dibandingkan dengan beberapa penelitian sebelumnya adalah terletak pada lokasi yang berbeda yaitu penelitian dilakukan di daerah Kabupaten Lombok Timur dan penggunaan periode waktu analisis yang berbeda yaitu penelitian dilakukan pada tahun 2002.

1.3      Tujuan dan Manfaat penelitian

1.3.1     Tujuan penelitian

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis:

1. tingkat kapitalisasi pada properti perumahan di Kabupaten Lombok Timur;


2. faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi pada properti perumahan di Kabupaten Lombok Timur.

1.3.2     Manfaat penelitian

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi gambaran mengenai besarnya tingkat kapitalisasi nilai rumah dan faktor-faktor yang mempengaruhi di Kabupaten Lombok Timur. Kegunaan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. bagi penulis, diharapkan dapat menambah pengetahuan dan wawasan di bidang pemasaran khususnya dalam lingkup bisnis properti;


2. bagi pemilik rumah dan penyewa, hasil penelitian ini dapat digunakan untuk penentuan harga sewa yang wajar sesuai dengan lokasi dan karakteristik rumah yang disewakan;


3. bagi praktisi di bidang properti, dapat digunakan sebagai referensi dalam pengambilan keputusan bisnis dan pemberian advis kepada para klien;


4. bagi pihak lain, metodologi dan hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi  bagi penelitian selanjutnya.