Jurnal Skripsi Tesis

BAB I

PENGANTAR

1.1     Latar Belakang

Terjadinya krisis ekonomi sejak akhir tahun 1997 menyebabkan sektor riil menjadi macet, pasar modal kolap dan perbankan nasional mengalami permasalahan yang serius. Usaha yang dilakukan untuk memperbaiki keadaan krisis  berdampak pula terhadap sektor properti. Subsektor properti yang tetap mengalami peningkatan permintaan adalah subsektor properti pertokoan (PropertiIndonesia, 2002:56).

Investasi dalam real estate  merupakan produk dari paham kapitalistik dan hasil dari revolusi industri. Seiring dengan perkembangan populasikota dan tumbuhnya perindustrian, situasikota menjadi lebih ramai dengan jasa dan administrasi,kota menjadi pusat kegiatan komersial sehingga pertumbuhan perkantoran dan pertokoan meningkat.

Properti yang berfungsi sebagai sarana investasi dan perdagangan dibagi menjadi tiga bagian besar yaitu perkantoran, pertokoan dan industri. Pertokoan dibagi menjadi dua tipe, yaitu tipe free-standing dan tipe strip-mall. Tipe free-standing merupakan tipe pertokoan di mana beberapa pertokoan berkumpul dalam sebuah bangunan besar, yaitu berupa pusat-pusat pertokoan. Semetara itu tipe strip-mall merupakan pertokoan tunggal yang berdiri sendiri (Kyle dan Baird, 1995:7).

Nilai sebuah properti sebagai suatu investasi merupakan fungsi pendapatan  potensial yang diharapkan dari properti tersebut. Nilai properti semacam ini dapat diestimasi menggunakan pendekatan pendapatan (income approach) melalui proses kapitalisasi, yaitu menilaikinikan (present value) pendapatan yang diharapkan akan diterima di masa yang akan datang dengan menggunakan angka kapitalisasi (Ventolo dan Williams, 1998:235-258).

Bagi properti yang menghasilkan pendapatan, pola parameter dari setiap jenis properti akan mempengaruhi secara langsung terhadap pola pendapatan yang dihasilkan oleh properti yang bersangkutan, selanjutnya pola pendapatan ini sering disebut tingkat kapitalisasi yaitu tingkat imbal balik pendapatan dalam bentuk “persentase” antara pendapatan operasi bersih (net operating income) terhadap nilai properti. Semakin tinggi tingkat kapitalisasi yang dihasilkan oleh suatu properti mengindikasikan adanya kemampuan yang besar dari properti tersebut untuk menghasilkan pendapatan tahunan. Pendekatan pendapatan digunakan dalam penilaian apabila motif utama dari pembeli potensial adalah untuk memperoleh manfaat yang diterima dari pendapatan yang dihasilkan oleh propertinya, yang pada biasanya disewakan kepada pihak lain yang membayar secara periodik sebagai imbalannya (Cooper, 2002:140).

Pembangunan komplek pertokoan baru di sekitar lokasi terminal lama  menyebabkan pembangunan properti pertokoan yang semakin memacu daya saing dan inovasi para investor, karena pertokoan/ruko dapat dijadikan sebagai salah satu pilihan dalam melakukan investasi. Keputusan dalam melakukan investasi dalam properti pertokoan dapat dilihat dari besarnya tingkat kapitalisasi yang dapat dihasilkan oleh properti pertokoan itu serta lokasi di mana properti pertokoan itu berada.

Pendekatan pendapatan jarang sekali digunakan untuk kepentingan penilaian dalam memilih alternatif melakukan investasi, padahal untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan seperti halnya investasi dalam properti pertokoan lebih tepat apabila menggunakan pendekatan pendapatan dibandingkan menggunakan pendekatan biaya (cost approach). Namun karena terdapatnya beberapa kendala seperti sulitnya memperoleh informasi, terbatasnya tenaga yang mampu untuk melakukan penelitian maka dipandang perlu untuk dilakukan analisis tentang tingkat kapitalisasi khususnya subsektor properti pertokoan. Subsektor ini merupakan jenis properti yang sering ditransaksikan.

1.2    Keaslian Penelitian

Penelitian mengenai tingkat kapitalisasi pertokoan yang berada di Kota Mataram belum pernah dilakukan. Namun secara umum telah banyak penelitian empirik tentang tingkat kapitalisasi pada properti komersial dan faktor-faktor yang mempengaruhinya. Penelitian yang dilakukan Mooney dkk. (1998) mengenai properti komersial yang disewakan menggunakan alat analisis regresi berganda (multiple regression analysis). Variabel-variabel yang digunakan adalah tempo sewa (lease term), pilihan-pilihan dalam sewa, tahap penyewaan dan koefisien beta dari saham penyewa. Hasil penelitian tersebut menunjukkan bahwa 90% variabilitas nilai tingkat kapitalisasi keseluruhan dijelaskan oleh 3 variabel, yaitu tempo dan pilihan sewa, koefisien beta dari saham penyewa dan tahap pembayaran sewa yang terdapat dalam penyewaan.

1.3    Tujuan Penelitian

Dalam penelitian ini dilakukan pengukuran tingkat kapitalisasi dan pengidentifikasian faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi untuk jenis properti pertokoan di Kota Mataram, dengan tujuan akhir penelitian sebagai berikut:

1. mengukur besarnya tingkat kapitalisasi properti pertokoan di Kota Mataram;


2. mengetahui perbedaan tingkat kapitalisasi pertokoan yang berada di sekitar Jalan Pejanggik dan A.A. Gede Ngurah, dan pertokoan yang berada di luar jalan tersebut;


3. mengestimasi model yang menggambarkan hubungan antara tingkat kapitalisasi pertokoan dan faktor-faktor yang mempengaruhinya.

1.4     Manfaat Penelitian

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan acuan mengenai besarnya tingkat kapitalisasi dan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap tingkat kapitalisasi pertokoan di Kota Mataram serta lokasi mana yang baik dapat dipilih. Informasi mengenai hal-hal tersebut cukup penting, baik bagi investor yang ingin melakukan investasi dalam bentuk properti sejenis maupun bagi pihak pemerintah (Kantor Pelayanan PBB) dalam menetapkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP).